Kiracı erken çıkarsa ne olur? Daha doğrusu soru şu; bir ev ya da iş yerini kiralayan bir kiracı, sözleşme bitmeden kendi isteğiyle çıkarsa, sözleşmenin sonuna kadar kalan ayların kirasını öder mi?
Sorunun cevabı, sözleşmede bu yönde bir madde olup olmadığına bağlı. Her ne kadar sözleşmeleri çok önemsemeyen bir millet olsak da yargıda geçerli olan şey sözleşmeler. Elbette sözleşmeler yasaların üzerinde olamıyor. Ancak kiracının erken çıkması durumu net ve açık bir şekilde yasada yer almıyor. Bu konuda genelde içtihatlar ve emsal kararlar önem taşıyor.
Emsal kararlar gruplandırılırsa, kiracının erken çıkması 3 farklı şekilde oluyor. Cevaplar da buna göre değişiyor.
Emsal kararlara bakılacak olursa kira kontratı aynı zamanda bir sözleşme. Sözleşmede başlangıç ve süre bölümleri var. Dolayısıyla eğer bir kiracı sözleşme dolmadan kiraladığı mülkü terk ederse ve mal sahibi mülkü sözleşme sona erene kadar kiraya veremezse, yargının kararı ev sahibinin lehine oluyor.
Yargı diyor ki; kiracı sözleşmeye uymadığından mal sahibi maddi zarar uğramıştır. Bu maddi zararı sözleşmeyi bozan taraf olan kiracı ödemelidir.
Ancak yargının bu durumlarda aldığı bir karar daha var. O da makul süre. Yani 5 senelik anlaşma imzalayan bir kiracı, ilk senenin sonunda mülkü boşaltırsa, mal sahibinin kalan 4 yılı istemesini yargı “haksızlık” olarak görüyor. Bu durumlarda yargı, bilirkişi tarafından söz konusu kiralık mülkün ne kadar zamanda kiraya verilebileceğini tespit ediyor. Bilirkişi “Mülk 3 ay içinde kiraya verilebilir” derse, yargı da tazminatı 3 ayla sınırlıyor.
Eğer sözleşmede başka yönde bir madde yoksa, yani bildiğimiz standart kira sözleşmesi ise, kiracı çıkar çıkmaz evi kiraya veren mal sahibinin, çıkan kiracıdan tazminat isteme hakkı bulunmuyor. Ancak bunun için kiracının çıkmadan en az 2 ay önce durumu mal sahibine bildirmesi gerekiyor. Bu bildirimin ispatı amacıyla yazılı olarak yapılmasında fayda bulunuyor.
Aslında yakın zamana kadar bu durumlarda da “makul süre” kararı geçerli oluyordu. Ancak geçtiğimiz günlerde yargıtay emsal sayılabilecek bir karara imza attı. Kararın özeti şu; “Eğer sözleşmede bu yönde bir madde varsa, mal sahibi, mülkü 1-2 ay içinde kiraya verse de, kiracı oturmadığı ayların da kirasını öder”.
Emsal kararı alan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, gerekçesinde sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin hukukta kabul edildiğine işaret ederek şöyle dedi;
“Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar sözleşme süresi ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce feshi mümkün değildir. Aksi durumda haklı bir sebep olmaksızın sözleşmeyi fesheden tarafın, karşı tarafın zararını tazmin etme yükümlülüğü doğar. Ancak sözleşmede kiracı lehine erken fesih hakkı tanınabilir. Bu durumda feshin sözleşmede kararlaştırılan koşullara uygun olması gerekir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kiracıya herhangi bir bedel veya tazminat ödemeksizin erken fesih hakkı tanınmamıştır.
Kira süresi bitiminden önce kiralananı erken tahliye eden kiracı şirket sözleşme gereğince kira süresi sonuna kadar tüm kiraları ödemekle yükümlüdür. Taraflar arasında düzenlenen tahliye protokolünde; davacı kiraya veren, sözleşme kapsamındaki alacaklarını saklı tutmuş olup, davacı tarafından anahtarın teslim alınması da cezai şart talebinden vazgeçildiği şeklinde yorumlanamaz.
Bu sebeple mahkemece sözleşme hükmüne göre kiracının cezai şart olarak sözleşme süresi sonuna kadar olan kira bedelinden sorumlu olduğu gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Temyiz itirazlarının kabulü hükmün bozulmasına oy birliğiyle karar verildi”.
Haftaya görüşmek dileğiyle esen kalınız.
Gayrimenkul sektöründe tüm sorularınız için [email protected]
