Mal sahipleri bakımından günlük hayatta en sık karşılaşılan sorunlardan biri de kira ödemeyen kiracının tahliyesi ve kira bedelinin tahsilidir.
Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir ve bu kanun ve ilgili bazı kanunlar kapsamında kira ödemeyen kiracının tahliyesi için hukuki imkanlar mevcuttur. Öncelikle ifade edilmelidir ki, kira sözleşmesi yazılı yapılmak zorunda değildir. Yazılılık sadece ispat şartıdır. Bir diğer deyişle, yazılı kira sözleşmesi yapılmamış sadece sözlü olarak anlaşılmış ise ve kiracı kirasını ödemiyorsa benim yazılı kira sözleşmem yok paramı alamam düşüncesinde olunmamalıdır. İfade edildiği üzere yazılılık sadece ispat şartıdır, geçerlilik şartı değildir. Ancak dava aşamasında yazılı kira sözleşmesi ispat açısından büyük kolaylık sağlar.
Türk Borçlar Kanunu’nun 13.maddesine göre, kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı kira bedelini kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ya da tarih aralığında eksiksiz olarak ödemek zorundadır. Aksi halde kiracı temerrüde düşmüş olur. Kirasını ödemeyen kiracıyı tahliye etmek mümkündür.
Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Bunun için iki seçenek vardır. Bunlar;
1.İki Haklı İhtar Çekerek Tahliye Davası Açılması Suretiyle
Kira ödemeyen kiracının tahliyesi bakımından ilk yol, bir kira dönemi içinde kiracıya kirasının ödememesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesi durumunda taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması suretiyle tahliyedir.
Tahliye davası iki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir. İki haklı ihtar gönderilmesi yoluyla tahliyede ihtarların yazılı olması aranmış ancak noter aracılığıyla olmasına lüzum görülmemiştir. Ancak ispat şartı bakımından noter aracılığıyla yapılması sağlıklı olacaktır. Ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatılması da ihtar niteliğindedir.
2.Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak Suretiyle
Kira ödemeyen kiracının tahliyesi bakımından diğer seçenek ise, kirasını ödemeyen kiracı hakkında dava açmaksızın doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatmaktır.
Tahliye talepli icra takibi kiracının tahliyesi bakımından tahliye davasından daha hızlı ve pratik bir yoldur. Şöyle ki, tahliye talepli icra takibinde borçluya çıkarılan ödeme emrinde borçlu ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün için borca itiraz edebileceği, etmeyecekse de 30 gün içinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği yazar. Borçlu 7 günlük süre içinde takibe itiraz etmez ancak 30 günlük süre içinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzere borcunu öderse taşınmazdan tahliye edilmez. Borçlu 7 gün içinde takibe itiraz ederse icra takibi durur.
3.Tahliye Taahhütnamesi İle
Kira sözleşmesinin imza edilmesinden sonra kiracı kendi rızasıyla tahliye taahhütnamesi imzalamış ise bu durumda kiraya veren hiçbir sebep göstermeden tahliye taahhüdü ile kiracıyı tahliye edebilir.
Kiraya Verenin Elinde Yazılı Kira Sözleşmesi Varsa Ne Yapılır?
Duran takibi tekrar devam ettirmek için alacaklı itirazın ortadan kaldırılması için dava açmak zorundadır. Alacaklının elinde borçlunun da ıslak imzası olan yazılı kira sözleşmesi varsa itirazın ortadan kaldırılması için alacaklının icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açması daha pratik bir yoldur. İtirazın kaldırılması davasında icra hukuk hakimi sadece kira borcunun ödenip ödenmediğine bakar. Kira borcu ödenmemişse taşınmazın tahliye edilmesine hükmeder. Eğer borçlu yazılı yazılı kira sözleşmesindeki imzaya itiraz etmişse icra hakimi imzanın borçluya ait olduğu kanaatine vardığı takdirde tahliyeye hükmeder.
Kiraya Verenin Elinde Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Ne Yapılır?
Eğer kiraya verenin elinde borçlunun imzası olan yazılı bir kira sözleşmesi yoksa ya da alacaklı kira sözleşmesini kaybetmişse veya kira sözleşmesi sözlü olarak kurulmuş ise bu halde alacaklının elinde 2004 sayılı İcra İflas Kanunu‘nun 68.maddesi kapsamında belge yok demektir. Bu durumda alacaklı asliye hukuk mahkemelerinde itirazın iptali davası açarak itirazın iptalinin sağlamalıdır. İtirazın kaldırılması davalarından farklı olarak itirazın iptali davalarında borçlu önceki itirazlarının haricinde başka itirazlar da öne sürebilir. İtirazın iptali davalarında yargılama 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamında yürütülür.
Tahliye Kararı Sonrası Kiracı Evi Tahliye Etmezse Ne Yapılır?
Mahkeme açılan davaya göre itirazın kaldırılmasına ya da iptaline hükmederse borçlunun bu kararı istinaf etme hakkı vardır. İstinaf talebinin reddedilmesiyle taliye kararı kesinleşir. Alacaklı kesinleşmiş mahkeme hükmüyle icra memuru ve kolluk marifetiyle taşınmazı zor kullanarak tahliye ettirebilir.
Kiracı Konuttan Ne Kadar Sürede Tahliye Edilir?
Kiracı ödeme emrine itiraz etmemiş ve 30 gün içinde de kira bedelini ödememişse mahkeme ilk duruşmada tahliye kararı verir. Bu halde kiracının tahliyesi 4-5 ayda sağlanabilir.
Kiracıya Tahliye İçin Ne Kadar Süre Verilir?
Tahliye davası sonucu mahkemece verilen tahliye kararının kesinleşmesi üzerine zor kullanarak kiracının tahliye edilmesi hukuken mümkündür. Ancak kiracıya tahliye kararı alındığı hususunun bildirilerek 15 gün içinde evi tahliye etmesini aksi takdirde evin zor kullanılarak tahliye edileceğini bildirmek daha sağlıklı bir yaklaşım olur.
Kiracı Tahliye Kararına Rağmen Evi Tahliye Etmezse Ne Yapılmalıdır?
Tahliye davası sonucu kesinleşen tahliye kararına rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmezse bu aşamada zor kullanarak evi tahliye etmek dışında bir seçenek yoktur. Böyle bir durumda icra memuru ile hacze çıkılır, tahliye sebebiyle en az bir polis memuru tahliye işlemine katılır ve taşınmaz zor kullanılarak tahliye edilir. Taşınmazdan çıkarılan eşyalar yediemin deposunda saklanır.
Kiracı Tahliyesinde Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Kiracı tahliyesinde yetkili mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Eğer öncelikle tahliye talepli icra takibi yapılmışsa takip taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesinde yapılır.
Kiracı Tahliye Taahhütnamesi İmzalamak Zorunda Mıdır?
Kiracı hukuken tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda değildir. Ancak kiraya veren de tahliye taahhütnamesi imzalamak istemeyen bir kiracıya evini kiraya vermek zorunda değildir. Tahliye taahhütnamesi tercihe bağlı olarak düzenlenebilir.
Sonuç
Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracısını tahliye etmek isteyen mal sahibi bu işlemlerin gerek kira mevzuatı gerekse de icra hukuku alanında detaylı bilgi sahibi olmayı gerektirmesi sebebiyle hızlı sonuç almak için bu konuda tecrübeli bir avukatla çalışması hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından yararlı olacaktır.
