Sektörümüzün en çok merak ettiği konuların başında kira gelirlerinin nasıl vergilendirildiği geliyor. bu yazıyla vatandaşın aklındaki soruların bir kısmını cevap verelim intvrg.gib.gov.tr adresinden ”Adıma yapılan kira ödemeleri” sekmesine tıkladığınızda geçen yıl hesabınıza ne kadar kira ödemesi yatmış görebilirsiniz...
Geçen yıl ne kadar kira geliri elde ettiniz? Hangi tarihte, kiracınız kaç lira ödemişti? Hangi bankadaki hesabınıza yatırılmıştı bu kira bedelleri? Yatan para; konut kirası mı, işyeri kirası mı?
Bu bilgilerin tümü Maliye’nin hafızasında. Hepsi sistemde görünüyor. Kira ödemelerinin büyük çoğunluğu bankalar üzerinden yapıldığından, kira geliri elde eden mülk sahiplerine ilişkin bu bilgiler Gelir İdaresi Başkanlığı’nın (GİB) sistemine otomatik akıyor. Bu bilgiler; yurdun dört bir yanında 2018 yılı içerisinde gerçekleşen kira ödeme işlemleri tek bir merkezde toplanarak elde ediliyor.
Kira geliri elde eden mülk sahipleri, Maliye’nin internet sitesine kendileri eriştiklerinde de de bu bilgileri görebilir…
Maliye’nin internet vergi dairesine ‘kimlik numarasıyla da’, ‘e devlet şifresiyle de’girilebiliyor. (https://intvrg.gib.gov.tr/) ”Adıma yapılan Kira Ödemeleri”sekmesine tıkladığınızda geçen yıl hesabınıza ne kadar kira ödemesi yatmış görebilirsiniz.
Peki, Maliye’nin kira gelirleriyle ilgili bu bilgileri hafızasında tutması ne demek? “Kira geliri beyan edilmezse Maliye’nin bunu sistemden rahatlıkla tespit edebiliyor olması” demek. E tabiatıyla Maliye tespit ettiğinde kira gelirinin vergisine ilaveten bir de vergi cezası olacak. Ayrıca süresinde beyanname verenler istisnadan yararlanıp daha az vergi ödeyebilirlerken, denetim sonrası beyanname verecekler istisnadan da yararlanamayacak.
Kiraların bankadan ödenmesi zorunluluğu 2008 yılında başlamıştı. İşyeri kirası ödemelerinin tümü için, banka veya PTT vasıtasıyla mülk sahiplerine ödeme yapılması zorunlu. Konut kira ödemelerinde ise aylık 500 lirayı aştığında bu zorunluluk başlıyor. 1 Temmuz 2017’den itibaren de haftalık, günlük veya benzeri şekilde “kısa süreli konut kiralamalarında da” tutara bakılmaksızın ödemelerin bankadan veya PTT’den yapılması zorunluluğu geldi.
Milyonlarca mülk sahibi için konu hassas... 2017’de elde edilen kira gelirlerinin beyan dönemi başladı… Ve ay bitmeden de (son tarih 26 Mart) beyan süresi doluyor.
Hangi mülk sahipleri beyanname verecek?
2018’de yıl boyunca 4.400 liraya kadar konut kirası elde edenler beyanname vermeyecek. Dolayısıyla vergi de ödemeyecekler. 4.400 liranın üstünde konut kira geliri olanlar mart ayında (1-26 Mart 2018) beyanname verecek. (GVK. Md.21)
Götürü giderdeki oran değişikliği bu yıl için geçerli mi?
Geçtiğimiz yılda; yasa değişikliği yapılarak kira gelirinin vergi hesabı değiştirilmişti. Mülk sahiplerinin kira gelirlerinden direkt ve belgesiz olarak düşebildikleri ‘götürü giderin oranı yüzde 25’den yüzde 15’e’ düşürüldü…
Ve hemen uygulamaya da geçti, 2018 kira gelirleri için, bu ay verilecek beyannamelerde yüzde 25 yerine, yüzde 15 götürü gider uygulanabilecek.
Haliyle götürü gider tercihinde bulunan birçok mülk sahibi, artık ilave kırtasiye yükü getirse de ‘yaptıkları masrafları belgeleyip‘ herhangi bir sınır olmaksızın ‘gerçek gider’ yöntemini tercih edeceklerdir. Dolayısıyla vergi hesaplamasında yüzde 15 götürü gider yerine belgeli gerçek giderleri gelirlerinden düşeceklerdir
Ödenecek vergiyi ‘götürü gider’ ne kadar azaltır?
Basitçe hesaplama şöyle: Yıllık kira gelirinden, önce istisna (4.400 lira) ve -yasa değişikliği sonrası- yüzde 15 götürü gider düşülüyor, sonra vergi hesaplanıyor. Götürü giderde; 4.400 liralık istisna düşülmüş kira gelirinin yüzde 15’i direkt (belgeye ihtiyaç duymadan) kira gelirinden düşülüp kalan tutarın üzerinden vergi hesaplanıyor.Beyanname verecek mükellefler iki farklı gider yönteminden birisini tercih edebiliyor; ‘götürü gider’ veya ‘gerçek gider’ (GVK Md. 74).
Gerçek gider yöntemi kimler için avantajlı?
Yüzde 15 götürü gidere göre, daha fazla indirilebilir gerçek gideri olan ev sahipleri gerçek gider yöntemini seçip daha az vergi ödeyebilirler. Gerçek giderler belgeli olarak vergi hesabında dikkate alınabildiğinden bu belgelerin beş yıl saklanarak olası denetimde ibraz edilmesi gerekiyor. (2018 kira gelirleri için 2023’nin sonuna kadar saklanmalı)
Aylık kira geliri 850 lira ile 1.050 lira arası olan konutlar için hesaplanan vergi, yaklaşık bir aylık kiraya denk gelmekte. Yani, bu aralıkta kira alanlar için ‘bir yıllık kiranın bir aylığı devlete ödenecek’ diyebiliriz. Örneğin ayda 1.000 lira kira geliri elde eden bir mülk sahibi için, 1.033 lira vergi ödemesi çıkmakta.
